Rondablog

17. 6. 2022
9 minut čtení

Realitní fondy

Jsou nemovitostní fondy konzervativní a likvidní investice, jak se říká? Jedná se bezesporu o zajímavou možnost zhodnocení financí, ale seznamte se také s reálnými riziky.

Realitní fondy

Co je to realitní fond?

Realitní fond je subjekt kolektivního investování, který investuje kapitál do nemovitostí, realit a hypotečních zástavních listů – tak lze ve zkratce definovat realitní, jinak také nemovitostní fond.

Funguje podobně a na stejných principech, jako standardní podílové fondy. Kupujete si už od nižších částek podílové listy fondu, který vámi vložené finanční prostředky za poplatek spravuje a investuje, a podělí se s vámi za to o zisk (anebo ztrátu). Jednotlivé realitní fondy se přitom od sebe značně liší, a to nejen generovanými zisky, ale třeba i svým zaměřením – můžete investovat do komerčních nemovitostí a lukrativních rezidencí, průmyslových hal i běžného nájemního bydlení. Přináší tak možnost vydělávat na nemovitostech, aniž byste
do nich sami investovali miliony.

Investovat do realitních fondů? Má to i svá rizika

Nemovitostní fond je investice do jistoty

Často si méně zkušený investor vybere realitní fond, neboť je to bezpečná investice, která má vysoké a stabilní výnosy. Na této představě velkou roli sehrává marketing realitních fondů. Ale je třeba vzít v potaz také realitu. A tou nejsou jen zjevné výhody, ale také skutečná investorská rizika.

Co hraje pro? Ceny nemovitostí se do značné míry chovají nezávisle na cenách akcií či dluhopisů, zpravidla předčí i inflaci. Zisky přichází zejména z platných nájemních smluv, respektive z pronájmu, jehož výše se díky inflační doložce zvyšuje spolu s rostoucí inflací.

Je pochopitelné, že si nemovitostní fondy získaly své čestné místo coby součást správně diverzifikovaného investorského portfolia. Zároveň je třeba si upřímně přiznat, že uložit své finance do nemovitostního fondu zdaleka není ani bezpečné, ani likvidní, byť je tato domněnka často obchodníky podpořena na první pohled mnoha racionálními argumenty.

Co se stane, když…

Nemovitostní fond má ze zákona dané bezpečnostní prvky, které mu mohou pomoct přečkat turbulentní doby, například změní-li se ekonomická situace a začnou-li ceny nemovitostí klesat. Klíčový je ten, že realitní fond musí držet minimálně 20 % svého majetku v hotovosti. Hovoříme-li tedy o otevřených fondech určených k veřejné nabídce širokému okruhu investorů, výjimkou jsou realitní fondy určené pro kvalifikované investory s minimální investicí od milionu korun. Ty fungují jinak, mají volnější pravidla a dlouhodobě vyšší výnosy.

V případě, že ani rezerva 20 % kapitálu na vyplacení investorů nestačí, může nemovitostní fond zcela pozastavit odkup podílových listů, a to až na dva roky.
Pro někoho, kdo svou investici považoval za likvidní a konzervativní, to může být velice nemilé překvapení. Ke svým financím náhle nemá přístup a nemůže s tím nic dělat.

Pro takový scénář z nedávné praxe nemusíme přitom chodit daleko. Pamatuje jej například sousední Německo v letech 2005 – 2006 a během finanční krize v letech 2007 – 2009. Tehdy došlo k poklesu cen nemovitostí v mnoha zemích světa a v následujících letech (2010 – 2015) tím podle analýzy KanAm Grund REAM v Německu bylo zlikvidováno 18 nemovitostních fondů spravujících více než 33 miliard EUR (více než 800 miliard korun). Na své vložené prostředky si investoři museli několik let počkat a nadpoloviční většina skončila ve ztrátě.

Stejnou paniku a pokles cen nemovitostí pamatuje například i Velká Británie bezprostředně po ohlášení výstupu z EU.

Nedělejte při investování zbytečné chyby

Abyste předešli zklamání, stačí se přitom řídit zlatými pravidly investování.
Zaprvé, nevěřte bludům a dívejte se i na realitní fondy realisticky. Žádná jistota, konzervativní a už vůbec ne likvidní investice.

Mít v nich uloženo kolem 10 % svých volných finančních prostředků k investování je zdravé, sázet ale své úspory do nemovitostních fondů jako na jistotu by mohla být chyba, která vás vyjde velmi draze. Pamatujte, že investovat máte vždy jen ty prostředky, o které si můžete dovolit přijít.

Tip na článek o tom, kam investovat: Mám 100 000 Kč. Do čeho investovat v roce 2023?

Nemovitostní fondy v ČR

Nelehký start nemovitostních fondů

Realitní fondy v Čechách jsou relativně novodobou záležitostí a jsou mnohem méně zažité, než v našich sousedních západních zemích. Jejich vznik dlouho brzdilo legislativní vakuum. První nemovitostní fond v tuzemsku mohl vzniknout až v roce 2007, po něm rychle následovaly další. Načasování nebylo nejšťastnější, protože nemovitostní fondy se u nás začaly etablovat v době, kdy skončil boom trhu nemovitostí a přišla citelná krize, která se dotkla i realit.

Co čekat od svých podílových listů za výsledky

V letech 2020 a 2021 většina tuzemských nemovitostních fondů generovala zisk a raritně některé i porazily inflaci. Meziročně ale v jejich výsledcích vznikl ve výnosnosti značný pokles.

Při pohledu na různé online žebříčky a hodnocení je třeba rozlišovat retailové nemovitostní fondy určené pro drobné investory a širokou veřejnost s nižšími výnosy, a fondy určené pouze k účasti kvalifikovaných investorů. Ty se totiž řídí jinými pravidly a mají vyšší výnosnost, jak už zaznělo výše.

Markantní rozdíl je také ve výsledcích českých fondů s českými nemovitostmi, kterým se v posledních letech dařilo mnohem lépe, než mezinárodním fondům spravujícím nemovitostní portfolia v zahraničí. I ty jsou českým investorům dnes snadno dostupné, a to i online a v češtině.

Sexy investice – nemovitosti Čechy táhnou

Nemovitosti považuje za bezpečnou investici drtivá většina Čechů. To se odráží v mnoha aspektech. Například v tom, že oproti zbytku Evropy považujeme za velmi podstatné nějakou nemovitost vlastnit. Dnes už ale končí dlouhá éra, kdy byly hypotéky dostupné pro všechny a kdy se vyplatilo například koupit investiční byt na hypotéku. Dnes už v mnoha městech nájemné ani nepokryje splátku hypotéky.

Navíc investiční horizont je při koupi nemovitosti extrémně dlouhý a finanční zdroje většiny lidí omezené. Z logiky věci je velmi atraktivní a rozumné využít možnost investovat do nemovitostí i nižší částky. A to třeba i pro podíl na drahé, komerční nemovitosti.

Možností, jak zisku z nemovitostí docílit, je dnes celá řada, nenabízí ji jen nemovitostní fondy. Startupové a fintech společnosti navíc ve své nabídce bývají ještě dynamičtější – aby v konkurenci obstály, musí nabízet lepší podmínky, příjemnější investorské prostředí či nižší poplatky.

Pokud chcete získat víc informací, doporučuje si přečíst také článek: Investice do nemovitostí.

Příkladem je platforma RONDA INVEST, která nabízí možnost participovat na drobných developerských projektech a podnikatelských úvěrech zajištěných nemovitostmi s předem avizovaným výnosem kolem 6 – 8 %, úplně bez poplatků a ještě s bonusem až 1 000 Kč k první investici.

(C) ilustrace: Designed by Freepik and Pixabay

Líbil se Vám tento článek?

Kateřina Hájková
Autor:
Kateřina Hájková
Copywriter

Mohlo by Vás zajímat

25. 1. 2023

Developerský úvěr

4. 1. 2023

Zajistí nám stát důstojné stáří? Důchodový systém a penzijní spoření pod lupou

13. 12. 2022

Investiční zlato: mýty a fakta

Zajištěné investice

PREMIUM
Bytový dům
Výnos p.a.
8,7 %

Výnos představuje peněžní částku, kterou získáte za investovaný kapitál. Udává rozdíl mezi konečnou hodnotou investice a použitým kapitálem.

p.a. znamená per annum, tedy výnos vypočítaný na roční bázi.

Příklad:

Investujete 10 000 Kč s výnosem 10 % p.a. Výnosy vám budeme vyplácet v poměrné výši každý měsíc, za rok na výnosech získáte celkem 1 000 Kč.

Splatnost
20 měsíců

Splatnost udává závazné datum, do kdy bude úvěr splacen a kdy končí vaše investice.

Po tomto datu zašleme na váš účet spolu s posledním výnosem i původní investovanou částku.

Tato investice má splatnost 31. 10. 2024.

Min. investice
100 000 Kč

Minimální investice udává nejnižší možnou částku, kterou lze
do projektu zainvestovat.

LTV
68,86 %

LTV = Loan to Value
(v překladu „úvěr k hodnotě“)

LTV udává poměr hodnoty nemovitosti k hodnotě úvěru. Čím je nižší LTV, tím je vyšší zajištění.

Výpočet LTV = výše úvěru / odhad tržní ceny × 100

(6. etapa)
Bytový dům
Praha Vinohrady
Bytový dům
Výnos p.a.
8,3 %

Výnos představuje peněžní částku, kterou získáte za investovaný kapitál. Udává rozdíl mezi konečnou hodnotou investice a použitým kapitálem.

p.a. znamená per annum, tedy výnos vypočítaný na roční bázi.

Příklad:

Investujete 10 000 Kč s výnosem 10 % p.a. Výnosy vám budeme vyplácet v poměrné výši každý měsíc, za rok na výnosech získáte celkem 1 000 Kč.

Splatnost
10 měsíců

Splatnost udává závazné datum, do kdy bude úvěr splacen a kdy končí vaše investice.

Po tomto datu zašleme na váš účet spolu s posledním výnosem i původní investovanou částku.

Tato investice má splatnost 31. 12. 2023.

Min. investice
10 000 Kč

Minimální investice udává nejnižší možnou částku, kterou lze
do projektu zainvestovat.

LTV
56,90 %

LTV = Loan to Value
(v překladu „úvěr k hodnotě“)

LTV udává poměr hodnoty nemovitosti k hodnotě úvěru. Čím je nižší LTV, tím je vyšší zajištění.

Výpočet LTV = výše úvěru / odhad tržní ceny × 100

(3. etapa)
Bytový dům
Praha 7
Činžovní dům
Výnos p.a.
8,6 %

Výnos představuje peněžní částku, kterou získáte za investovaný kapitál. Udává rozdíl mezi konečnou hodnotou investice a použitým kapitálem.

p.a. znamená per annum, tedy výnos vypočítaný na roční bázi.

Příklad:

Investujete 10 000 Kč s výnosem 10 % p.a. Výnosy vám budeme vyplácet v poměrné výši každý měsíc, za rok na výnosech získáte celkem 1 000 Kč.

Splatnost
22 měsíců

Splatnost udává závazné datum, do kdy bude úvěr splacen a kdy končí vaše investice.

Po tomto datu zašleme na váš účet spolu s posledním výnosem i původní investovanou částku.

Tato investice má splatnost 31. 10. 2024.

Min. investice
10 000 Kč

Minimální investice udává nejnižší možnou částku, kterou lze
do projektu zainvestovat.

LTV
65,24 %

LTV = Loan to Value
(v překladu „úvěr k hodnotě“)

LTV udává poměr hodnoty nemovitosti k hodnotě úvěru. Čím je nižší LTV, tím je vyšší zajištění.

Výpočet LTV = výše úvěru / odhad tržní ceny × 100

(2. etapa)
Činžovní dům
Kralupy nad Vltavou

Kam dál?

KALKULAČKA
KOLIK CHCETE INVESTOVAT?
20 000
NA JAK DLOUHO?
24 měsíců
PŘI VÝNOSU
9 % p.a.
OČEKÁVANÝ VÝNOS

Výpočet kalkulačky vychází z modelového příkladu investice do jednorázově splatného úvěru (celá jistina splatná na konci splatnosti úvěru). Výnosy jsou investorům vypláceny měsíčně a kalkulačka nepočítá s jejich reinvestováním. Reálné zhodnocení investice se může od modelového příkladu lišit. Jedná se o hrubý výnos, který podléhá zdanění. U RONDY INVEST neplatíte žádné vstupní poplatky ani žádné pravidelné poplatky. Noví investoři získají při investici v minimálním objemu 20 000 Kč bonus 1 000 Kč, který je vyplácen společně s prvním výnosem.