Rondablog

7. 2. 2022
20 minut čtení

Investice do nemovitostí

Kde investovat do nemovitostí? Vyplatí se koupit investiční byt na hypotéku? Jak ovlivnil covid-19 ceny nemovitostí?

Investice do nemovitostí

Nemovitosti uchovávají hodnotu peněz po desetiletí, chrání je před inflací, a navíc zajišťují případné bydlení pro další generace.

I proto většina Čechů považuje koupi nemovitosti za primární investiční nástroj (podle průzkumu Expobank CZ takto uvažuje více než 60 % Čechů). A zhruba 30 % všech nemovitostí je kupováno právě pro investiční účely.

Se ziskovostí ale počítejte až po desetiletích. Navíc ne každá nemovitost je pro investici vhodná. Pojďme se podívat, jak si stojí český realitní trh a za jakých podmínek se investování vyplatí.

Poptávka po nemovitostech dlouhodobě převyšuje nabídku

O hypotéky a úvěry ze stavebních spoření byl stejně jako v letech předešlých i v roce 2021 enormní zájem. Jen v Praze developeři prodali dosud nejvyšší počet bytů, celkem 7 450 bytových jednotek.

Jan Martina, oblastní manažer M&M Reality, soudí, že v Česku stále chybí asi 150 tisíc bytů a zhruba 50 tisíc by se mělo každý rok postavit, aby se poptávka s nabídkou srovnaly. Staví se ale málo a dluh na bytovém fondu postupně narůstá, což vytváří tlak na další zdražování. (Zdroj: finance.cz)

Nejen poptávka po vlastním bydlení, ale také hrozba ekonomické krize a snaha bezpečně uložit své finance, nízké úrokové sazby hypoték, omezení volného pohybu a zákaz cestování, to vše vedlo k enormně zvýšené poptávce po nemovitostech a dalšímu skokovému růstu jejich cen v loňském roce.

Vývoj cen nemovitostí

Od začátku pandemie (jaro 2020 – zima 2021) ceny nemovitostí v České republice vzrostly o 25 – 30 % (viz Realitky si mnou ruce na podnikatel.cz, Růst cen nemovitostí nezpomaluje na idnes.cz).
Byt či dům, který jste mohli před příchodem covidu pořídit průměrně za 5 000 000 Kč, nyní pořídíte za 6 500 000 Kč.

Díky velké poptávce se mnoho nemovitostí v předchozích dvou letech prodalo od zveřejnění nabídky v řádu dnů a novým standardem se stalo vyhlašování aukcí, přičemž tržní cena se pro velkou poptávku zvedla nejen o avizovanou čtvrtinu ceny, ale leckdy i násobně. Češi si na bydlení od bank půjčili v roce 2021 rekordní částku přes 500 miliard korun.

A jaké jsou další vyhlídky? Rok 2022 s sebou přináší hned zkraje opětovné zvýšení úrokových sazeb u hypotečních úvěrů a další zpřísnění podmínek hypoték. Přibylo tak množství lidí, kteří na koupi nemovitosti nedosáhnou, čímž následujeme dlouhodobý západoevropský trend.

“Řada lidí si s pořízením nemovitosti pospíšila, dokud byly hypoteční sazby přijatelné, čímž se částečně vyčerpala i budoucí poptávka. Na druhou stranu, dlouhodobě se český trh potýká s převisem poptávky nad nabídkou a s velmi pomalými schvalovacími procesy. Tyto faktory v kombinaci s nadále výrazně rostoucími cenami stavebních materiálů, prací a nedostatkem pracovních sil pravděpodobně způsobí, že ceny rezidenčních nemovitostí v Čechách dál porostou, i když pravděpodobně už ne tak rychlým tempem jako v předchozích letech,” odhaduje analytik Petr Golka v komentáři pro penize.cz

Totéž predikuje i investiční analytik Freedom Financial Services Robert Novoměstský na finance.cz: „Zvýšení úrokových sazeb by hypoteticky mohlo způsobit mírný pokles cen nemovitostí. Vzhledem k situaci v české ekonomice se ale domníváme, že výrazný pokles není pravděpodobný, spíše očekáváme jen snížení dynamiky růstu cen.“

Jak funguje investice do nemovitostí?

Investovat do nemovitostí můžete v řádu miliard, milionů, statisíců i tisícikorun. Správná investice spočívá v tom, že se vám vrátí na výnosech. Zpravidla u nemovitostí platí, že čím více peněz investujete, tím déle si na výnosy musíte počkat.

Pojďme se detailněji podívat na různé možnosti:

Investice v milionech korun:

  1. Koupě vlastního bydlení

  2. Investiční byt k pronájmu

  3. Výstavba / rekonstrukce činžovního domu

  4. Investice do nemovitosti v zahraničí

Investice v tisících až statisících korun:

  1. Koupě nestavební parcely či vlastnického podílu

  2. Realitní fondy

  3. Crowdfunding a úvěr zajištěný nemovitostí

Jak začít investovat do realit?

  • Spočítejte si výnos. Kolik a kdy se vám vrátí oproti investované částce? Konkrétní návod najdete dále v článku.

  • Vyberte správnou lokalitu. Soustředit se pouze na cenu je častá začátečnická chyba. Znáte opravdu dobře blízké okolí nemovitosti? Aktivní lom v doslechu anebo vůně kravína mohou její atraktivitu výrazně snížit, aniž byste to na prvních dvou prohlídkách odhalili.

  • Plány budoucího rozvoje. Nastudujte si je: stavba sídla velké společnosti, nová univerzita či revitalizace městské části může skokově zvýšit hodnotu nemovitosti i ceny nájmů. Anebo se naopak v sousedství může udát změna, která hodnotu sníží.

Podívejme se podrobněji na jednotlivé možnosti investování do nemovitostí:

1. Koupě vlastního bydlení

Pořízení vlastního bydlení neznamená investici do nemovitostí z pohledu finančního trhu.

Zvažte, zda se vám vyplatí splátka hypotéky a údržba nemovitosti víc, než nájemné. V České republice a ve východní Evropě je vlastnictví nemovitosti vnímáno zejména pocitově jako jistota “něco vlastnit.”

Pakliže byste ale dosáhli na hypoteční úvěr jen díky tomu, že jsou zrovna výhodné úrokové sazby a splátky by byly na dřeň vašeho rozpočtu, dobře se rozmyslete. Máte téměř jistotu, že se po pár letech splátky navýší, a vás mohou naopak kdykoliv potkat nečekané výdaje, vícenáklady či výpadky příjmů nebo jejich dlouhodobější snížení. Chtít “svoje za každou cenu” vás může přivést i do finanční tísně.

O investici se bavíme v případě, že vaším záměrem bude jen krátkodobé bydlení a do budoucna budete chtít nemovitost pronajímat, či pronajímat její část (pokoj, patro), nebo ji ve správný čas výhodně prodat.

2. Investiční byt k pronájmu

Jednou z nejčastějších úvah jednotlivců o tom, jak investovat do nemovitostí, je: “Koupím byt a budu jej pronajímat.”

Jako první si přiznejme, že investice do bytu je především během na dlouhou trať. Návratnost zpravidla vychází po 20 – 30 letech a nevyhnete se starostem se správou a občasným nečekaným vícenákladům.

Kolik vám vynese investiční byt? Kde jej pořídit? A v jakém případě se vůbec nevyplatí?

Koupit investiční byt? Ano, ale bez hypotéky

Jako nejvýhodnější investice si aktuálně stojí malý byt do 40 m2. Pakliže ale nemovitost budeme rekonstruovat anebo si na ni vezmeme hypotéku, výnosnost prudce klesá.

Zatímco o byty na prodej je na trhu nouze, u bytů k pronájmu se někdy objevuje převis nabídky nad poptávkou. Už teď totiž každý zhruba třetí až čtvrtý na trhu prodaný byt slouží jeho kupci jako investice. S rostoucím převisem nabídky se obvykle zvyšuje tlak na majitele, aby slevil nájemné.

Ve stále více českých městech tak dnes již nájemné nepokryje ani splátku hypotéky.

Například v Brně v případě čtyřicetimetrového bytu činí nájemné v průměru 10 840 korun, ale splátka úvěru na ten samý byt při současných cenách vychází na 12 943 korun.

(Zdroj: Investovat do nemovitostí? Jen jako dlouhodobý plán, na nájemném se investice nevrátí, Forbes.cz)

Jak zde cituje CEO Bezrealitky Hendrik Meyer: „Koupit byt v Praze nebo Brně dnes znamená doplácet každý měsíc k vybranému nájmu několik tisíc korun, aby se hypotéka pokryla.“ Podle něj proto není vhodné brát si za účelem investice do nemovitosti hypotéku.

Jedinou potencionálně ziskovou investicí i s hypotečním zatížením je byt v levném regionu či spádovém dojezdu do města, nikoliv však ve městě. Čímž vyvstávají nové proměnné s negativním dopadem na výnosnost, bude zde například složitější najít nájemce.

Platí, že aby se nemovitost jako investice vyplatila, měla by mít výnos minimálně 5 % ročně. Jak se vypočítá, když nemovitost žádný stanovený kurz nebo výnosy nemá?

Řekněme, že koupíte byt za 4,8 milionu Kč, a měsíční pronájem činí 20 000 Kč bez energií. Roční příjem z nájemného 240 000 Kč vydělíme cenou nemovitosti, tedy 240 000 : 4 800 000 = 0,05. Procentuální vyjádření je dáno stonásobkem, tedy 0,05 × 100, a dostáváme se přesně na uvedenou hranici 5% výnosnosti.

Započtěte ale ještě také do ceny nemovitosti náklady na údržbu a vybavení, úroky na hypotéku, náklady na rekonstrukci, a vezměte v potaz i inflaci a riziko poničení či výpadku platby nájemného.

“Nákup investičních bytů s předpokladem, že všichni nájemníci budou řádně platit a že nemovitost bude automaticky zlatým dolem bez potřeby dalších investic nebo další práce, není v souladu s realitou,“ vysvětluje analytik Robert Novoměstský na webu finance.cz.

Kde investovat do realit? Výběr lokality pro investiční byt

Podle analýzy společnosti Valuo se koupě bytu na pronájem nejvíc vyplatí v Mostě, Chomutově, Ústí nad Labem a v Přerově. Výnos může při koupi bez zatížení hypotečním úvěrem a bez rekonstrukce dle průměrných kupních a nájemních cen dosáhnout až 10 %, což je maximum v celé ČR. Jako druhá nejvýhodnější lokalita vychází Moravskoslezský kraj.

Výnosnost investičního bytu se ale nadále rok od roku snižuje, jak již bylo řečeno zejména kvůli tomu, že ceny nájemného rostou výrazně pomaleji, než ceny prodejní. A navíc musí investor počítat i se socioekonomickými problémy v těchto regionech. Je zde vysoká nezaměstnanost, vysoký podíl lidí v exekuci, je pravděpodobnější, že nájemce nebude schopen řádně splácet nájemné. K tomu si připočtěte náklady na správu a nárazové vyšší částky za opravy.

Výnosnost vychází nejnižší ve velkých městech, zejména v Praze a v Brně. Návratnost investice v případě koupě bytu v Prahy je aktuálně přes 30 let, a to bez zatížení hypotékou, a výnos bude činit pravděpodobně zhruba jen kolem 3 %. Je to tedy především dobrý způsob, jak uložit dlouhodobě své peníze v atraktivní lokalitě, než-li výhodná investice.

Krátkodobý pronájem, Airbnb, pronájem pokoje

Ještě před 3 lety by nikoho ani nenapadlo, že se může v globálním měřítku ze dne na den masivně omezit volný pohyb osob. V důsledku toho muselo množství investorů pustit zpátky na trh investiční byty určené ke krátkodobému pronájmu v historických centrech měst, případně je za podhodnocených podmínek nabídnout k dlouhodobějšímu pronájmu.

Za stabilní situace se ale jedná o velmi výhodný způsob, jak zvýšit ziskovost bytů v centrech měst.

Pakliže vlastníte větší byt či dům, a jeho část nevyužíváte, pronájem prázdného prostoru pro vás může být na úkor menších omezení zajímavým finančním přilepšením do rodinného rozpočtu. Například cena pronájemu neprůchozího pokoje v Praze se sdíleným sociálním zařízením se pohybuje řádově kolem 10 000 Kč měsíčně.

3. Výstavba / rekonstrukce činžovního domu

Nebojíte se vysokých vstupních nákladů ve výši desítek milionů korun? Koupit činžovní dům o více bytových jednotkách na severu Čech může být v kupní ceně srovnatelné, jako velký byt v centru Prahy. Bytové jednotky můžete dále pronajímat či rozprodat. Bude to pro vás znamenat více práce, delší čas a složitější administrativu, zejména v případě prvotní rekonstrukce, ale výnosnost bude výrazně vyšší. I na tuto investici lze získat úvěr, s dobrou přípravou se úroky rychle vrátí.

Další kapitolou sama pro sebe je vlastní výstavba bytových jednotek, domu či rekreačního objektu k prodeji.

4. Investice do nemovitosti v zahraničí

V zahraničí si lidé nejčastěji pořizují investiční nemovitosti k rekreaci (byty, apartmány) v lákavých turistických oblastech, tedy u moře a na horách. Češi nejvíce investují do nemovitostí v Chorvatsku, Itálii, Španělsku, Rakousku a na Slovensku.

Koupi zahraniční nemovitosti lze financovat i hypotékou u české banky, některé ale požadují ručení nemovitostí v tuzemsku. Pro případné financování nemovitosti v zahraničí hypotékou je nutné, aby si nemovitost na území EU pořizoval občan členské země EU.

Výhodou investování do nemovitostí v zahraničí je zpravidla větší zisk z pronájmu a vyšší růst ceny nemovitosti než v Čechách. Nevýhodou bývá neznalost místních předpisů (zákony, daně, poplatky) a prodej nemovitosti obyčejně také probíhá odlišně od českých zvyklostí.

5. Koupě nestavební parcely či vlastnického podílu

Chcete investovat do nemovitostí, ale volné miliony vám na účtu neleží a nechcete se zatěžovat úvěrem?

V řádu desetitisíců až statisíců českých korun je v České republice možné pořídit různé typy pozemků: garáže, sklepy a další nemovitosti v méně žádaných lokalitách, případně lesní, zemědělské a další půdy.

Vydělat můžete na jejich pronájmu či pozdějším prodeji. S vlastnictvím se pojí specifické zákonné povinnosti a náklady, které je třeba při počítání výnosnosti nastudovat a zohlednit.

Nejvyšší ziskovosti dosáhnete v případě, že zakoupíte nestavební parcelu, kterou územní plán v budoucnu promění na stavební, obecně je ale koupě nestavební parcely spíše dlouhodobou úschovnou peněz.

Další možností investice do nemovitostí v nižších částkách je koupě podílu.
Režim spoluvlastnictví umožňuje získat podíl na nemovitosti, kterou by si jinak sám vlastník nemohl finančně dovolit, a případně může těžit ze správy a hospodaření nemovitosti jako celku, kterou zajišťují většinoví vlastníci. Vlastníci menšinových podílů nemohou z důvodu vlastnictví malého podílu prosadit své zájmy nebo se účinně bránit nevhodným rozhodnutím. V případě režimu spoluvlastnictví lze nemovitostí ručit pouze se souhlasem ostatních podílníků. Riziko při nakládání s nemovitostí, právní úkony nebo odpovědnost za neplnění povinností související s držbou nemovitosti nesou všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně bez ohledu na velikost podílu.

Obecně lze shrnout, že i s nižší sumou se můžete stát vlastníkem nemovitosti, vždy se s tím ale budou pojit další náklady a povinnosti.

6. Realitní fondy

Nižší sumy do nemovitostí můžete investovat i způsoby, s nimiž se nepojí povinnosti vlastníků. Například do realitních fondů.
Co znamená investovat do fondu?

Své finance svěříte fondu, který je sám investuje do nemovitostí a vám vyplácí úroky za svěřenou finanční jistinu. Velkou výhodou je, že tak můžete investovat nižší částky, inkasovat výnosy a o nic moc se nestarat. Nemovitostní fondy investují nejčastěji do nemovitostí komerčních, jako jsou kancelářské budovy, hotely, nákupní centra, sklady, zdravotní střediska apod. Pokud potřebujete jako investor získat své peníze zpět, bývá u většiny fondů vyplacení jistiny (peněz vložených) otázkou několika týdnů. To je oproti vlastnictví nemovitosti velká výhoda.

Výnos se u jednotlivých fondů liší, zpravidla se bude pohybovat v řádu nižších jednotek procent, nevýhodou je, že je dopředu neznámý a vyplácí se zpravidla jednou ročně. A pak také nad rámec výběru vhodného fondu neovlivníte, jak
a do čeho vaše finance investuje.

Další nevýhodou fondů jsou poplatky, zpravidla si účtují už vstupní, který vaši investici odstartuje v mínusu. Podmínky a poplatky u jednotlivých fondů se liší.

7. Crowdfunding a úvěr zajištěný nemovitostí

Ještě o něco výhodnější je investice do nemovitostních projektů formou crowdfundingu. Investovat můžete už od stovek korun, výnosy se zpravidla vyplácí měsíčně a narozdíl od fondů neplatíte žádné poplatky a výši výnosu znáte předem.

Jako modelový příklad si vezměme platformu RONDA INVEST, která umožňuje investovat od 1 000 Kč do podnikatelských úvěrů zajištěných nemovitostmi. Sami si zvolíte, do kterého projektu investovat (například rekonstrukce činžovního domu) a každý měsíc vám pak chodí na investorský účet výnos až 7 % až do ukončení vybraného projektu.

(c) ilustrace: Designed by Freepik and Pixabay

Kateřina Hájková, 7. 2. 2022

Líbil se Vám tento článek?

Kateřina Hájková
Autor:
Kateřina Hájková
Copywriter

Mohlo by Vás zajímat

25. 1. 2023

Developerský úvěr

4. 1. 2023

Zajistí nám stát důstojné stáří? Důchodový systém a penzijní spoření pod lupou

13. 12. 2022

Investiční zlato: mýty a fakta

Zajištěné investice

PREMIUM
Bytový dům
Výnos p.a.
8,7 %

Výnos představuje peněžní částku, kterou získáte za investovaný kapitál. Udává rozdíl mezi konečnou hodnotou investice a použitým kapitálem.

p.a. znamená per annum, tedy výnos vypočítaný na roční bázi.

Příklad:

Investujete 10 000 Kč s výnosem 10 % p.a. Výnosy vám budeme vyplácet v poměrné výši každý měsíc, za rok na výnosech získáte celkem 1 000 Kč.

Splatnost
20 měsíců

Splatnost udává závazné datum, do kdy bude úvěr splacen a kdy končí vaše investice.

Po tomto datu zašleme na váš účet spolu s posledním výnosem i původní investovanou částku.

Tato investice má splatnost 31. 10. 2024.

Min. investice
100 000 Kč

Minimální investice udává nejnižší možnou částku, kterou lze
do projektu zainvestovat.

LTV
68,86 %

LTV = Loan to Value
(v překladu „úvěr k hodnotě“)

LTV udává poměr hodnoty nemovitosti k hodnotě úvěru. Čím je nižší LTV, tím je vyšší zajištění.

Výpočet LTV = výše úvěru / odhad tržní ceny × 100

(6. etapa)
Bytový dům
Praha Vinohrady
Bytový dům
Výnos p.a.
8,3 %

Výnos představuje peněžní částku, kterou získáte za investovaný kapitál. Udává rozdíl mezi konečnou hodnotou investice a použitým kapitálem.

p.a. znamená per annum, tedy výnos vypočítaný na roční bázi.

Příklad:

Investujete 10 000 Kč s výnosem 10 % p.a. Výnosy vám budeme vyplácet v poměrné výši každý měsíc, za rok na výnosech získáte celkem 1 000 Kč.

Splatnost
10 měsíců

Splatnost udává závazné datum, do kdy bude úvěr splacen a kdy končí vaše investice.

Po tomto datu zašleme na váš účet spolu s posledním výnosem i původní investovanou částku.

Tato investice má splatnost 31. 12. 2023.

Min. investice
10 000 Kč

Minimální investice udává nejnižší možnou částku, kterou lze
do projektu zainvestovat.

LTV
56,90 %

LTV = Loan to Value
(v překladu „úvěr k hodnotě“)

LTV udává poměr hodnoty nemovitosti k hodnotě úvěru. Čím je nižší LTV, tím je vyšší zajištění.

Výpočet LTV = výše úvěru / odhad tržní ceny × 100

(3. etapa)
Bytový dům
Praha 7
Činžovní dům
Výnos p.a.
8,6 %

Výnos představuje peněžní částku, kterou získáte za investovaný kapitál. Udává rozdíl mezi konečnou hodnotou investice a použitým kapitálem.

p.a. znamená per annum, tedy výnos vypočítaný na roční bázi.

Příklad:

Investujete 10 000 Kč s výnosem 10 % p.a. Výnosy vám budeme vyplácet v poměrné výši každý měsíc, za rok na výnosech získáte celkem 1 000 Kč.

Splatnost
22 měsíců

Splatnost udává závazné datum, do kdy bude úvěr splacen a kdy končí vaše investice.

Po tomto datu zašleme na váš účet spolu s posledním výnosem i původní investovanou částku.

Tato investice má splatnost 31. 10. 2024.

Min. investice
10 000 Kč

Minimální investice udává nejnižší možnou částku, kterou lze
do projektu zainvestovat.

LTV
65,24 %

LTV = Loan to Value
(v překladu „úvěr k hodnotě“)

LTV udává poměr hodnoty nemovitosti k hodnotě úvěru. Čím je nižší LTV, tím je vyšší zajištění.

Výpočet LTV = výše úvěru / odhad tržní ceny × 100

(2. etapa)
Činžovní dům
Kralupy nad Vltavou

Kam dál?

KALKULAČKA
KOLIK CHCETE INVESTOVAT?
20 000
NA JAK DLOUHO?
24 měsíců
PŘI VÝNOSU
9 % p.a.
OČEKÁVANÝ VÝNOS

Výpočet kalkulačky vychází z modelového příkladu investice do jednorázově splatného úvěru (celá jistina splatná na konci splatnosti úvěru). Výnosy jsou investorům vypláceny měsíčně a kalkulačka nepočítá s jejich reinvestováním. Reálné zhodnocení investice se může od modelového příkladu lišit. Jedná se o hrubý výnos, který podléhá zdanění. U RONDY INVEST neplatíte žádné vstupní poplatky ani žádné pravidelné poplatky. Noví investoři získají při investici v minimálním objemu 20 000 Kč bonus 1 000 Kč, který je vyplácen společně s prvním výnosem.