Nemovitostní fondy v roce 2023. Zlatý důl nebo zbytečná ztráta?

V posledních letech došlo k výraznému nárůstu investic do nemovitostí, a není se čemu divit. Kvůli bouřlivému dění v ekonomické sféře se lidé uchylují ke stabilním aktivům, kterými nemovitosti bezesporu jsou. Alternativním investováním do nemovitostí jsou i nemovitostní fondy, které vám nabídnou odlišné roční zhodnocení. Jak si vedly nemovitostní fondy v roce 2023, kdy inflace po dobu půl roku dosahovala dvouciferných hodnot a úrokové sazby úvěrů dosahovaly svého stropu? Výkonnost v nejbližším předchozím období může být vhodným odrazovým můstkem pro komplexní zhodnocení, je ale třeba brát ohled i na řadu dalších dynamických aspektů.

Začněme ale popořadě, a to investičním slovníčkem. Co to vlastně znamená, když chcete investovat do nemovitostního fondu? Jedná se o jeden z typů podílových fondů. Ve většině případů investujete do portfolia již dokončených nebo pronajatých komerčních nemovitostí, typicky kancelářských budov nebo třeba velkých logistických areálů. Nemovitostní fondy vám tedy umožňují investovat do nemovitostí, i když aktuálně nemáte dostatečný kapitál na koupi vlastní.

Možnost zařadit nemovitostní fondy do vašeho investičního portfolia nabízí mnoho platforem i českých bank, jinými slovy správců nemovitostních fondů. Můžete se orientovat podle ročního výnosu a vybrat tak prozatím nejvýnosnější nemovitostní fond, ale riskujete, že omezené informace o zvolené platformě vám nezajistí očekávané zhodnocení, nebo peníze prodělat. Nemovitostní fondy fungují na volatilní výnosové sazbě. Proto je vždy lepší varianta si udělat hlubší rešerši, přečíst si recenze a nesázet vždy na nejvyšší výnos, protože jak se říká „není všechno zlato, co se třpytí“.

Proč investovat do nemovitostních fondů?

Velkou výhodou zahrnutí nemovitostních fondů do portfolia je, že snižujete riziko ztráty vložených peněz. Ve většině případů jde o investice do různých dalších typů nemovitostí v odlišných lokalitách. Zároveň hodnota nemovitostí kopíruje výši inflace. Pokud je tedy právě inflace váš největší strašák, nemovitostní fondy by pro vás mohly být tou pravou alternativou.

Pokud jako investor navíc držíte podíly ve fondu déle než 3 roky, jste zbaveni povinnosti odvádět z výnosů daně. Fondy jsou navíc spravované specializovanými týmy v daných společnostech nabízejících nemovitostní fondy, které se skládají z odborníků na realitní trh, finance, a správu nemovitostí. Fond tak neustále optimalizují pro maximální výnos z investic. Po volbě nemovitostního fondu se tedy nemusíte o nic starat. Jen by vašemu výběru měla předcházet kvalitní rešerše, abyste vybrali nemovitostní fond, který je pro vaši investiční strategii nejefektivnější.

Co by vás mohlo odradit?

Většina nemovitostních fondů podléhá mnoha správním poplatkům a dalším nákladům, které snižují celkový skutečný výnos pro investory. Zároveň to, že se nemusíte o vybraný fond starat přináší svá rizika. Na 100 % se spoléháte na správce fondu, který nemusí vždy udělat rozhodnutí shodná s vašimi investičními preferencemi a tím vás připravit o finanční výdělek. Musíte se tedy smířit s tím, že není ve vaší moci ovlivnit výběr nemovitosti, a tedy reálnou výkonnost celého fondu.

Dalším důvodem, proč řada investorů fondy do investičního portfolia nezvolí, je nestálost a nepředvídatelnost ročních výnosů. Ani jeden z retailových nemovitostních fondů v roce 2023 nepřekonal průměrnou míru inflace, která v roce 2023 činila 10,7 %. Nejvíce se k této hodnotě přiblížil MINT I. Rezidenční fond, který dosáhl průměrného ročního výnosu 8,04 %.

11 z 19 retailových nemovitostních fondů překonalo průměrný ročním výnosem hranici 6 %. Porazily tedy alespoň úroky spořicích účtů, nikoliv inflaci.

Nemovitostní fondy v číslech

Průměrný roční výnos retailových nemovitostních fondů za rok 2023 činil 5,79 %. Průměrná míra inflace v roce 2023 dosáhla 10,7 %, tudíž se jedná o reálné znehodnocení zhruba o 5 %. Pokud jste zainvestovali do nemovitostních fondů v minulém roce, je pravděpodobné, že vaše úspory sice ztratily svou reálnou hodnotu, stále ale ne v takové míře jako těm, kteří neinvestovali vůbec.

Zdroj dat: www.nemovitostni-fondy.cz, data v CZK, data platná k 31.12.2023

Celkově rok 2023 přinesl druhé nejlepší zhodnocení za posledních 7 let, hned po roce 2022, kdy průměrný roční výnos z peněz investovaných do nemovitostních fondů dosáhl 7,65 %. Tomu ale odpovídala i průměrná výše inflace, která za rok 2022 dosáhla enormních 15,1 %. Výnos byl tedy zhruba o polovinu nižší.

Co přinesou následující roky?

Predikce odborníků se tradičně liší, ale zdá se, že se v České republice nemovitostnímu odvětví blýská na lepší časy. Zlepšení zapříčinilo zejména snížení základní úrokové sazby a tím pádem zvýšení poptávky po realitách a hypotékách. Pokud ekonomickou situaci neovlivní vnější vlivy, mezi které v posledních letech patřila například pandemie nebo válka, roční výnosy z nemovitostních fondů by měly zůstat stabilně v průměru na cca 5 %. Tedy nad mírou inflace.

Důležité je se nespoléhat na nejvyšší roční výnosy, ale zjistit si o konkrétním fondu co nejvíce informací. Samozřejmostí je zařazení toho, jak je firma dlouho na trhu a jaký má historicky průměrný roční výnos. Dále je třeba si zjistit, do čeho fond reálně investuje, jaké konkrétní nemovitosti spravuje a jak má rozložené portfolio. Stejně tak je třeba si ohlídat, jak vysoké je úvěrové zatížení nemovitostí. V neposlední řadě si zjistěte, jaká část je reálně zainvestovaná do nemovitostí. Čím větší část fondu bude tvořit nemovitostní, a ne likvidní složka, tím lépe z hlediska výnosů. Počítejte ale s tím, že retailové nemovitostní fondy mají ze zákona povinnost držet minimálně 10 % kapitálu likvidní.

Existuje i jiná varianta alternativních investic do nemovitostí

Pokud u vás v případě nemovitostních fondů převažují spíše negativa, máme pro vás alternativu. Investice do úvěrů zajištěných nemovitostmi se těší stále větší oblibě a jejich stabilních ročních výnosů využívá čím dál více investorů. Hlavní výhodou je, že zde jsou roční výnosy fixní, čímž se liší právě od nemovitostních fondů. V momentě, kdy si vyberete investici s danou dobou trvání, výnos se vám po celou dobu investice nemění.

Úvěry na platformě RONDA INVEST jsou zajištěny nemovitostí s LTV do 80 %, a i proto se řadí mezi konzervativní investice. Řízení rizik je nastaveno velmi přísně a do zástavy se akceptují jen určité typy nemovitostí v atraktivních, a zejména likvidních, lokalitách.

INVESTUJTE CHYTŘE DO NEMOVITOSTÍ
ZJISTIT VÍCE

Ve srovnání s nemovitostními fondy se průměrný roční výnos na naší platformě pohyboval mnohem výše. Investoři RONDA INVEST za rok 2023 získali průměrně 8,56 %. Překonali tak inflaci a své peníze reálně zhodnotili.

Jak je avizováno v nejedené odborné literatuře, vždy je dobré nesázet na jednu kartu a zařadit do svého portfolia více investičních produktů. Ať už tedy zvolíte k investici nemovitostní fondy nebo jiné podílové fondy, úvěry zajištěné nemovitostmi, akcie nebo všechno dohromady, zjistěte si o každém investičním produktu co nejvíce informací a vyvarujete se tak případné ztrátě všech vašich prostředků.