ČNB čeká růst až do roku 2026 – objem poskytnutých hypoték to potvrzuje

Podle prognózy ČNB narazily ceny nemovitostí na dno už v roce 2023 a nadále porostou minimálně do konce roku 2026 stabilním tempem okolo 5 % ročně. Modelový byt by tak zdražil o přibližně 450 000 Kč. Ceny rostou především vlivem vysoké poptávky, kterou pohání snižování úrokových sazeb hypotečních úvěrů.

Neznamená to, že by hypotéky tak výrazně zlevnily – průměrná úroková sazba se stále pohybuje jen těsně pod 5 % p.a., ale trend snižování sazeb ovlivňuje sentiment trhu. Zájemci o nemovitosti chtějí nakoupit včas před dalším očekávaným růstem i za cenu vyššího procenta – spoléhají se na pokles úrokové sazby, a tedy i měsíční splátky v budoucnu.

Proto jsou momentálně v kurzu krátkodobé fixace na 1 až 3 roky a celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů rychle roste. Podle dat Hypomonitoru České bankovní asociace v roce 2024 roste objem poskytnutých hypoték o více než 90 procent. Stále však nedosahuje hodnot z roku 2022, kdy byly poskytnuty úvěry na bydlení za více než 541 miliard Kč – v roce 2023 to bylo jen 162 miliard Kč.

Odložená spotřeba požene poptávku i v následujících měsících a letech

Tím se dostáváme k dalšímu motoru růstu cen – odložené spotřebě. V současné době se ke koupi rozhoupávají lidé, kteří v době překotného růstu úrokových sazeb vyčkávali. Dá se očekávat, že těchto lidí bude ještě přibývat s pokračujícím snižováním sazeb.

Samozřejmě vždy je možné, že se očekávání nenaplní. Při výrazném propadu ekonomiky nebo růstu nezaměstnanosti by lidé byli nuceni prodávat své byty kvůli problémům se splácením hypoték. Nicméně podobný předpoklad se při růstu úrokových sazeb v minulých letech tak úplně nenaplnil. Ukázalo se, že disciplinovaní čeští majitelé domů peníze na splácení i zdražených hypoték většinou v rozpočtu najdou.

I proto zlevňování nemovitostí, ke kterému došlo v minulém roce, nebylo nijak výrazné a netrvalo déle než rok (ceny nemovitostí opětovně rostou už od poloviny roku 2023). Investoři, kteří sázeli na výrazný pokles, se ho nedočkali a pravděpodobnost poklesu cen nemovitostí o více než 10 % během příštích dvou let je podle ČNB nejníž za posledních 6 let.

Situace se samozřejmě vždy bude lišit napříč regiony, ale ceny rostou plošně a stále razantněji.

Ve druhém čtvrtletí roku 2024 se ceny bytů podle údajů Eurostatu zvedly oproti tomu prvnímu o 2,6 %, zatímco meziročně stouply jen o 4,2 %. Mohlo by se zdát, že tato čísla zvedají především ceny bytů v hlavním městě, ovšem podle ČSOB indexu bydlení rostou ceny například i v Moravskoslezském kraji, kde se zvedly mezičtvrtletně dokonce o 3,8 %. O více než 2 % se zvedaly ceny bytů také v Ústeckém a Královéhradeckém kraji. Jediným regionem, kde došlo k poklesu, byla Vysočina.

Bytů je nedostatek a nové zdržuje stavební řízení

Dalším důvodem setrvalého růstu cen nemovitostí – především bytů – je také jejich nedostatek. I když bytová výstavba v Praze v letošním roce nabírá na obrátkách, stále je to málo a nedosahuje tempa z předcházejících let. Podle největších developerských skupin v ČR se v Praze za první letošní 3 čtvrtletí prodalo 5 300 nových bytů, což znamená meziroční nárůst o 98 %.

I opětovný růst prodeje novostaveb, které od roku 2022 zažívaly útlum, ženou levnější hypotéky. Cena tak v hlavním městě roste až ke 160 000 Kč za metr čtvereční. To je dáno dražšími a luxusnějšími projekty, ale rostou také ceny levnějších bytů, kde se vlivem vyšší poptávky ruší slevy a bonusy a dochází ke skokovému zdražení. Celkově tak byty v Praze za posledních 5 let zdražily o více než 50 %.

Svůj podíl na nedostatku bytů a tím pádem růstu cen nesou v neposlední řadě také komplikace s digitalizací stavebního řízení. Tu vláda odložila a nepokračuje ve vývoji systému spuštěného 1. července. Budou se vypisovat nové zakázky a nový systém by měl běžet až od roku 2028.

INVESTUJTE CHYTŘE DO NEMOVITOSTÍ
ZJISTIT VÍCE

Kam investovat, pokud čekáte na pokles

Doposud jsme rozebírali především ceny bytů, ale jak jsou na tom rodinné domy? Ceny zde také rostou, ale záleží na velikosti a lokalitě.

Všeobecně ceny domů rostly ve druhém kvartále roku 2024 už rok nepřetržitě a meziročně tak podražily v průměru o 3,2 %. Záleží ovšem na lokalitě – například na Jižní Moravě, v okolí Prahy nebo na Olomoucku domy po předchozím relativně rychlém růstu ve druhém letošním čtvrtletí zlevňovaly o jednotky procent – a také na velikosti.

Problém mají především prodejci velkých domů s cenou přesahující 10 000 000 Kč. U těch splátky hypotéky při úrokových sazbách okolo 5 % rostou i přes hranici 40 nebo 50 tisíc Kč, což je pro běžného spotřebitele neúnosné. Proto se velké rodinné domy v dobrém stavu s obytnou plochou 200 metrů čtverečních a více prodávají těžko. Pokud tedy máte k dispozici finance nebo schválenou hypotéku na vysoké částky, můžete si vyjednat zajímavou slevu.

Co znamená růst cen nemovitostí pro investory?

Dlouhodobí investoři v České republice stále vyhledávají nemovitosti jako často jediný přijatelný investiční produkt. Byt v cihlové zástavbě, lukrativní pozemek nebo kvalitně postavený rodinný dům je pomyslným zlatým grálem pro konzervativního českého investora.

Podmínky se ale stěžují. Dostat se k dražší nemovitosti je pro investora bez velké hotovosti náročné kvůli drahým hypotékám. Snižuje se tak i výnos z nájmu. Pryč jsou doby, kdy nájemné bezpečně pokrylo hypotéku a růst ceny nemovitosti představoval okamžitý zisk. Ani model nákup – rekonstrukce – prodej už nemusí přinést okamžité zhodnocení. Investice do nemovitostí dnes vyžadují mnohem víc počítání, plánování, a hlavně také starostí.

Někteří investoři tak stále čekají na pokles, kterého se ale nemusí dočkat. Mezitím se na trhu rojí stále více spekulantů a tzv. „flipařů“, kteří šroubují ceny ještě výš.

INVESTUJTE CHYTŘE DO NEMOVITOSTÍ
ZJISTIT VÍCE

Jaká je nejlepší investice v době růstu nemovitostí

Pokud chcete s investicemi zůstat u nemovitostí, ale nemáte dostatečný kapitál, nechcete si brát drahou hypotéku nebo si zkrátka nechcete komplikovat život starostmi o vlastní nemovitost, můžete využít konzervativní participační online investice Ronda Invest.

Naše P2B platforma poskytuje flexibilní nebankovní financování převážně na české developerské projekty a poskytnuté podnikatelské úvěry jsou vždy zajištěné bonitní nemovitostí v likvidní lokalitě. Akceptujeme LTV do maximální výše 70 %, což zajišťuje stabilitu a ochranu investice. Navíc vzhledem k momentálnímu růstu cen nemovitostí i větší jistotu do budoucna.

Každá úvěrovaná firma prochází náročným procesem prověření bonity – kontrolujeme historii společnosti, hospodářské výsledky, úvěrový záměr, kvalitu nemovitosti do zajištění, podnikatelské zkušenosti, zdroje splácení, tržní podmínky v daném oboru, pojištění a další faktory.

Jakmile klienta schválíme, úvěr financujeme z vlastních zdrojů Ronda Invest, až poté můžete své peníze investovat vy (na rozdíl od většiny platforem skupinového – crowdfundingového – investování, kde se předem vybírají finance právě od retailových investorů). Výnosy z investice vám tak začínají plynout okamžitě.

Aktuální průměrné roční zhodnocení se pohybuje okolo 8 % p.a. – výnosy dostáváte na účet pravidelně každý měsíc. No a na rozdíl od investic do nemovitostí, investovat s Ronda Invest můžete i s pouhou tisícovkou nebo 50 eury.